マンション投資で重要な「管理状況」とは
![管理員とマンションのイラスト](/images/12524249.jpg)
「管理費」「修繕積立金」について
【管理費とは】
マンションを購入すると、毎月「管理費」の名目で定額徴収されます。この管理費の徴収元は、区分所有者によって組織された「マンション管理組合」です。分譲マンションでは、大抵管理業務は管理会社に外部委託されていますから、管理費の入金管理なども管理会社が行っていることが多いです。管理費の主な用途は以下の通りです。
・管理会社に支払う業務委託費
・管理組合の運営費
・共用部分の光熱費、その他維持費
・共用部分の保険料
・軽微な補修費
このようにマンションの区分所有者は、安全かつ快適に暮らす上で必要な費用を管理費として支出しています。ですから、管理費が相場と比較して著しく安い物件などは、管理が不十分である可能性があるので注意しましょう。
【修繕積立金とは】
修繕積立金とは、マンションの大規模な修繕実施に備えて積み立てている費用のことを言います。具体的には以下のときに修繕積立金が利用されます。
・一定の年数ごとに計画的に行う大規模修繕工事費(築後15年・20年など長期修繕計画に基づく)
・長期修繕計画に入っていない臨時的かつ金額規模が大きな改修費
・災害など不測の損害によって必要になる修繕費
不測の改修工事が積み重なったり、敷地内有料駐車場の空きにより見込んでいた管理組合の収入が大幅に減額したりすると、修繕積立金が足りなくなるケースがあります。そういった場合は、徴収金額の値上げや一時負担金の支払いが発生することもあります。ですから、マンションを購入する場合は、管理規約や長期修繕計画などを事前にチェックできると安心です。ただし、購入を検討している段階で、マンションにとってとても大切なそれらの情報を開示してくれるかどうかは、実際の問題としては難しいこともあります。まずは売買を仲介してくれる不動産会社に相談してみるといいでしょう。
「管理組合」について
マンションの管理組合は、マンションの区分所有者により組織された法人格を有する非営利団体です。マンションの維持・管理を目的とし、その運営は、「マンション管理規約」を作成し、それに則って行われます。マンションを購入すると、区分所有者は必ず組合員となります(「建物の区分所有等に関する法律」に規定)。ここで注意すべき点は、管理組合員はマンションの区分所有者であり、マンションに実際住んでいる入居者ではありません。あくまでもマンションの所有者のための組合になっています。
マンション管理組合の活動内容は以下になります。
・管理組合の運営
・管理規約の作成
・共用部分の範囲および管理費用の明確化
・管理組合の経理(管理費用等の徴収・収支会計の明確化)
・長期修繕計画の策定および見直しなど
・マンション管理業務における発注などの適正化
・組合総会の開催
これら活動内容を見れば、マンションの管理において管理組合が重要な役割を担っていることがわかります。つまり、管理状況が良好で、マンションの資産維持につながっているかは、管理組合の活動次第だということです。投資対象としてマンションを購入する際には、管理組合が適正に機能しているかは、ぜひ知りたい情報の一つです。しかし、前述したように、購入前に諸々の重要書面などを入手できるかどうかはわかりません。ただし、売主は早く売りたいと考えるのが普通ですから、仲介会社を通じて入手可否を確認してみましょう。
実際の物件管理のチェックについて
もしも要望通りに管理規約や長期修繕計画書を閲覧できたとしても、その内容が適正なのか、細部まできちんと作られているのかなどはなかなか読み取れるものではありません。その場合は、改正・改訂日付が記されているかを確認しましょう。新築から年数が経つにつれて、実運営と食い違いが生じることや資金面などの見直しが必要になることは、大抵のマンションで起こります。それがきちんと検討され、修正しているかを見るために、改正などの履歴を確認するわけです。
あとは実際に現地を目で見て確認するのが、最も確かな方法です。共用部分に限られますが、以下に購入前にもチェックできる、管理状況を見るポイントを挙げます。
【ごみ置き場】
ごみ置き場の管理がしっかりとなされていない場合、収集日にごみが散乱し、ネコやカラスが寄って来たり、「悪臭」が発生したりします。これは居住先としてはかなり印象を悪くするので、借り手が付きにくい原因になります。特にワンルームタイプのマンションでは、居住ルールがまだ身についていない若い単身者の入居が多いことが想定されますので、気をつけて見るといいでしょう。
【駐車場・駐輪場】
駐車場や駐輪場については、管理状況に加えて空き状況の確認が重要になります。契約が満車だと入居者募集時に「駐車場空きなし」で出さなくてはならず、借り手が付きにくくなります。反対に空きが多すぎると、管理組合の収入が不足する事態に陥る可能性があります。
【エントランス・廊下】
エントランスや廊下のチェックも大事です。しっかりと清掃が行き届いているのか、個人の所有物(ごみや住戸内に入りきらない物など)が廊下にあふれていないかなどを見ます。日常的に人が行き来する共用部分の清掃が行き届いていなかったり、個人の物が占有していたりという状態は、管理会社の業務がずさんであることや管理組合(理事会)がルール遵守の面で機能していない可能性があります。
【掲示板】
掲示板に古い掲示物が残っている場合、物件の管理が行き届いていないと判断する材料になります。
【管理人の対応】
管理人に、自分の立場と訪問の意図をきちんと話し、尋ねたいことがあれば直接聞いてみましょう。対応の様子はかなり参考になると思います。その際は、訪問するこちら側が礼儀正しく誠実な姿勢で臨む必要があるでしょう。
こんな記事も読まれています
- 不動産のオーナー様向けコンテンツ
- 不動産投資とはどういうものかを知ろう
- 不動産のオーナー様向けコンテンツ
- 不動産投資のリスクを減らす分散投資とは
- 不動産のオーナー様向けコンテンツ
- なぜ土地活用が必要なのか
- 不動産のオーナー様向けコンテンツ
- 遠方への転勤時、持ち家は売却か?賃貸か?
- 不動産のオーナー様向けコンテンツ
- 不動産投資で重要な「利回り」を理解しよう
不動産お役立ち情報
売買物件検索
コンテンツ一覧
不動産お役立ち情報
- 不動産お役立ち情報
- 売却は「売却理由」と「取引の流れ」が大切
- 「賃貸」にはない「持ち家」のメリットとは
- マンションVS一戸建て 選び方の基準は?
- 新築と中古どちらを買う?その違いを知ろう
- 購入物件の希望条件を整理する
- 住宅購入時は希望立地をよく考えよう
- 間取りの考え方を理解して住まいを選ぶ
- 世帯タイプ別の住まい選び
- 購入前に知っておきたい住まいの「階段」
- 「住宅の性能評価」とは
- 住宅資金の前にライフプランを考えよう
- 住まいを買う契約の流れ
- 物件購入の申込み前から売買契約までの流れ
- 物件の最終確認と残代金の精算・引渡し
- マイホームの引渡しから入居までの流れ
- 販売担当者との上手なコミュニケーション術
- 新築物件の内覧会と入居説明会について
- 入居後のトラブルへの対応について
- 住まいの「買いどき」について考えよう
- マイホームはいつ買う?判断する3つの基準
- 20代の住まい購入のポイント
- 30~40代の住まい購入のポイント
- 50~60代の住まい購入のポイント
- 一戸建て購入で大切な土地選び
- 建売住宅と注文住宅の特徴と違いとは?
- 意外に知らない「建築条件付き土地」とは
- 住まい方で違う「二世帯住宅」のタイプとは
- 一戸建ての新生活について
- 大規模?高層?マンションのタイプを知ろう
- 一戸建て感覚で住めるマンションとは
- 魅力的なマンションの共用施設・サービス
- マンションの新生活について
- 注目の「リノベーション物件」とは
- 理想への近道は「中古+リノベーション」
- 「建物状況調査(インスペクション)」とは
- 資金計画を考えよう! 諸費用も忘れずに
- 年収、ローン…家の購入予算はどう決める?
- 住宅購入時に「頭金」はどのくらい必要か
- 予算よりも高い物件は買える?その方法は?
- 住宅購入に必要な初期費用とは
- ローン以外に住まい購入後にかかる費用は
- 住宅ローンを利用するメリットについて
- 住宅ローンにはどんな種類がある?
- 住宅ローンの金利タイプとは
- 住宅ローンの返済方法について
- 住宅ローンの返済期間はどう考える
- 住宅ローンの審査基準ってどういうもの?
- 住宅ローンのボーナス返済とは
- 住宅ローンの申込みから融資実行までの流れ
- 返済で失敗しない適正な住宅ローンの組み方
- 「フラット35」について
- 住宅ローン返済を楽にする「繰上げ返済」
- 共働き世帯のための住宅ローンとは
- 住宅ローンの借り換えについて
- 家を買い替える強い味方「買い替えローン」
- 購入時に考えるべき「住まいの将来性」とは
- 購入時に考えるべき住まいの「資産価値」
- 一戸建て見学時の留意点
- マンション見学時の留意点
- 物件以外にも重要な現地確認とは
- 購入申込みは何をする?留意点は?
- 売買契約時の留意点とは
- 「重要事項説明」と注意点について
- 不動産登記手続きを知っておこう
- 副業としての不動産投資を考える
- 不動産投資とはどういうものかを知ろう
- 投資物件の種目ごとのメリット・デメリット
- 不動産投資で重要な「利回り」を理解しよう
- オーナーチェンジ物件での投資とは
- 不動産投資の節税効果とは
- 不動産投資のリスクを減らす分散投資とは
- 不動産投資の概要~目的に合った投資を~
- マンション投資で重要な「管理状況」とは
- 防犯性の高いマンションの投資効果と確認点
- 遠方への転勤時、持ち家は売却か?賃貸か?
- なぜ土地活用が必要なのか
- 土地活用方法それぞれの魅力とは
- 不動産投資の必要経費と確定申告について
- 賃貸経営でのランニングコストについて
- 「不動産投資ローン」を知ろう
- 賃貸経営で必要な「修繕」について考えよう
- 「リバースモーゲージ」とはどんなもの?
- 空室対策の基本ポイント
- 賃貸経営で発生するトラブル・苦情への対応
- 「家賃滞納」時にオーナーはどう対応するか
- 「家賃保証会社」とはどういうもの?
- 退去時の原状回復義務と敷金返還について
- 所有物件の「付加価値」を高めるリフォーム
- ライバル物件に差をつけるリフォーム活用法
- 賃貸物件入居者のプチリフォームについて
- 賃貸管理サービスについて
- 賃貸管理はプロに任せるのが安心な理由
- 住まいを貸す契約の流れ
- 空き家を相続したらどうすればいい?
- 複数の相続人での不動産相続について
- 実家を売却する場合、相続前後でどう違う?
- 不動産のみを相続した場合の相続税について
- 不動産の購入が相続税対策に有効な理由
- 相続した不動産の名義変更について
- 起業の形は法人設立と個人事業主のどっち?
- 店舗開業の手順 コンセプト固め~開店まで
- 「店舗コンセプト」が重要な理由と設定方法
- 店舗開業成功のカギ!事業計画書の作り方
- 商圏調査の基本とは?長く続けるお店づくり
- 貸店舗物件の種類・特徴を知ろう
- 事業用賃貸物件と居住用賃貸物件はどう違う
- 店舗経営に伴うリスクと備えについて
- 店舗物件の「二度の引渡し」とは
- 事業主が知っておくべき店舗の内装制限とは
- フランチャイズという起業の選択肢を考える
- リースバック方式での新規店舗開業について
- 個人開業で知っておくべき確定申告について
- 「商店会」などの団体について
- 店舗開業時にかかる費用には何がある?
- 開業資金の準備・調達について
- 「開業費」「創立費」の取り扱いと節税効果
- 事業用不動産賃貸借での「権利金」について
- 入居する店舗はどう選ぶか
- 失敗しない「出店場所選び」をするために
- 事業の成否を左右する出店立地について
- 居抜き物件で開業するメリット・デメリット
- スケルトン物件を選ぶメリット・デメリット
- 「空中店舗」での集客を考える
- 店舗開業に必要な手続き・資格について
- 「飲食店営業許可」と申請手続きについて
- 深夜営業するときの届け出と注意すべきこと
- 店舗の賃貸借契約時の留意点
- 失敗しないための店舗デザインの考え方
- 店舗レイアウトを考えよう
- 店舗内外装デザインから施工の依頼について
- 店舗施工でまず重要な見積もりとその見方
- 店舗施工で失敗しない依頼先選定時の注意点
- バリアフリーを考えた店舗づくりについて
- 店舗の外装について知っておくべきこと
- アパートとマンション、どちらがいいの?
- タウンハウスとテラスハウスはどんなもの?
- 賃貸で一戸建てに住むという選択肢
- 住みたい物件の希望条件を整理しよう
- もう迷わない!候補物件の絞り方・選び方
- 賃貸住み替え、物件を絞り込む3ステップ
- 希望の立地条件を考える
- 住み心地を左右する住まいの設備・仕様
- 気になるセキュリティー対策を確認しよう
- インターネット環境は事前に確認しよう
- 南向き以外も魅力!方角選びのヒント
- アパート・マンションの管理形態を知ろう
- 子育て世帯の賃貸物件の選び方
- ペットと暮らすための部屋選び
- 住む期間に合わせた物件選びをしよう
- 住まい選び~駅から離れた物件について~
- 検討の価値あり!女性専用物件とは
- 「家具・家電付き物件」を借りるという選択
- 家賃月額予算は全体支出をイメージしよう
- 家賃の上限はどれくらい?考慮すべきは何?
- 学生一人暮らしの家賃上限はどう考える
- 家賃の相場を調べよう
- 賃貸物件の管理費・共益費って何?
- 賃貸住宅の初期費用には何がある?
- 敷金・礼金・更新料についてきちんと知ろう
- 引越し費用について考えよう
- 新生活で必要なものを予算内でそろえるには
- 不動産会社に相談・訪問するときのポイント
- 安心して不動産会社に行くために
- 物件内見の準備と注意点について
- 内見時のチェックポイント
- 内見での室内・建物周りのチェックポイント
- 快適な暮らしに不可欠な周辺環境をチェック
- 住まいを借りる契約の流れ
- 住みたい物件を決めたら入居申込みをしよう
- 入居審査ってどういうもの?
- 賃貸借契約時に必要な書類とお金について
- 契約前の「重要事項説明」について
- 住まいの賃貸借契約で確認しておくべきこと
- 「家賃保証会社」の利用とはどういうものか
- 賃貸物件の借主側からの中途解約について
- 退去時の原状回復と敷金について
- 引越し会社の選び方
- 引越し準備と当日の流れ
- 引越し前に新居の掃除と原状確認をしよう
- 効率的に引越し当日をこなすための注意点
- 引越し時のチェックポイント
- 引越しのときのゴミはどうやって処分する?
- 不用品・大きなゴミの処分について
- 役所への届け出など新生活に必要な手続き
- 引越し直後から快適に暮らすために
- 間取り図を見て新生活をイメージしよう
- 快適に暮らすために居住ルールを確認しよう
- 近隣へのあいさつで安心・円滑なお付き合い
- 町内会・自治会は加入必須?メリットは?