不動産投資の節税効果とは
![計算機と紙幣、減少する棒グラフによる節税効果を表したイメージ](/images/12524243.jpg)
所得税・住民税の節税について
なぜ不動産に投資することで所得税・住民税を「節税」することができるのか、その仕組みを具体例を使いながら分かりやすく解説していきます。
【総合課税制度と損益通算について】
不動産投資で「節税」ができるのは、不動産所得が「総合課税制度」の対象となっているからです。総合課税制度とは、各種の所得金額を合計して所得税額を計算する制度のことをいいます。下記の所得が総合課税制度の対象になります。
・利子所得
・配当所得
・不動産所得
・事業所得
・給与所得
・譲渡所得
・一時所得
・雑所得
また不動産所得は、所得金額の計算上で損失が出た場合に、「損益通算」ができる所得の対象となっています。このように給与所得と不動産所得は同じ総合課税制度を使って計算されるため、損益通算が可能になります。損益通算とは各種所得金額の計算上生じた損失のうち、一定のものについてのみ、計算する際に他の各種所得の金額から控除することをいいます。これにより課税対象額が少なくなるので、所得税・住民税に対して「節税」効果があるということになります。つまり、不動産所得は、給与所得や事業所得と合算した上で、損失が出た場合、その金額を所得金額から控除できるということです。
【減価償却費について】
不動産所得は、「総収入金額-必要経費」で計算することができます。必要経費が大きくなれば、給与所得と損益通算して課税所得を減額することによって、「節税」ができます。この必要経費で最も効果を発揮するのが、「減価償却費」です。まず、建物など長期間で使用し、かつ時間の経過とともに価値が目減りしていく資産を減価償却資産と言います。これらは、購入時に購入金額全額を経費として計上するのではなく、使い続けると思われる期間で費用を振り分けて経費計上ができます。これを減価償却と言い、減価償却できる期間を耐用年数と言います。
具体的には、4,700万円のマンションを新築で購入した場合、住宅用マンションの法定耐用年数(※1)は47年なので、「4,700万円÷47年=100万円」と毎年減価償却費として100万円を必要経費として計上することができます(※2)。このように、減価償却費を利用して必要経費を計上することができるため、会計上「節税」につながる場合があるのです。
※1税法上定められた減価償却資産の耐用年数のこと。建物の場合、構造や使用目的によって細かく年数が決められている。
※2この場合、減価償却費を期間中毎年同じ金額に配分する「定額法」が適用される。
相続税の節税効果について
次に不動産投資による相続税の節税効果ですが、まず、不動産は相続時の資産評価額(相続税評価額)が、独自の計算方法により低く算出されるということがあります。仮に1億円を現金で相続した場合は、そのまま1億円が相続税評価額となります。では、不動産ではどうなるでしょうか。以下の事例にて見ていきましょう。
【例:賃貸事業用不動産、土地と建物1:1(5,000万円分ずつ)で1億円相続した場合】
〈土地〉
相続財産の課税評価に際して、土地は市街地なら路線価方式で、市街地以外は倍率方式で評価されます。一般的に相続税路線価は時価(地価公示価格)のおよそ8割で評価されます。賃貸経営をしている場合、「貸家建付地」の評価になるため、さらに評価額を減額することが可能になってきます。
貸家建付地の評価額は、次の計算式で算出されます。
貸家建付地の評価額=自用地とした場合の土地価額-(自用地とした場合の土地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
「自用地とした場合の土地価額」とは、相続税路線価による評価額ということになります。各割合の掛け率は、物件ごとに異なる部分もあるので、一概にはどのくらい減額されるかは言えませんが、仮に借地権割合40%×借家権割合30%×賃貸割合90%減額としてこの事例に当てはめます。2段階で計算してみますと、以下のようになります。
(1)土地の相続税評価額(路線価):5,000万円(時価)×80%=4,000万円
(2)貸家建付地の評価額:4,000万円-(4,000万円×40%×30%×90%)=3,568万円
このように本事例では、賃貸事業用の土地相続税の評価額は、時価の5,000万円から約29%削減されました。
〈建物〉
建物は、相続時には固定資産税評価額によって評価されます。また建物が貸借されている場合、土地と同様にさらに相続税評価額を減額できます。
貸家の相続税評価額は、次の計算式で算出されます。
貸家の相続税評価額=固定資産税評価額-(固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合)
借家権の価額を評価する場合の借家権割合は、基本的に30%とされています。賃貸割合を90%としてこの事例に当てはめてみると、
貸家の相続税評価額:5,000万円-(5,000万円×30%×90%)=3,650万円
結果、土地と建物を合わせた相続税評価額は、
3,568万円+3,650万円=7,218万円
となり、1億円からおよそ28%が減っています。
さらに、相続税は、「(相続財産総額-基礎控除額)×相続税率」で計算されます。一方、相続税の基礎控除額は、「3,000万円+(600万円×相続人の数)」という計算式で算出されます。相続財産総額が基礎控除額を上回らなければ、相続税はかからないということになります。つまり、相続税評価額が低くなれば、相続税がかからない、または税額が低くなる可能性が高くなるわけです。このように、不動産投資は相続税の節税対策に有効であることがわかります。
節税効果を期待した不動産投資のリスク
最後に節税効果を期待して不動産投資を行う際に気をつけること、リスクとして知っておくべきことを記します。
減価償却費を経費計上することで、節税効果があることは説明しました。しかしこれはあくまでも帳簿上の費用であり、実際の現金支出がないということをきちんと理解しておく必要があります。つまりキャッシュフローとは異なるということです。投資物件を購入するのにローンを利用した場合、毎月ローン返済が発生しますが、経費として計上できるのは利息分だけです。借入元金の返済分に関しては経費になりません。これで何が起こるかというと、返済が進むにつれて利息分が減り、元金返済分が増えることで経費に計上できない現金支出が増えていきます。やがて元金返済額が減価償却額を上回ってしまうと、帳簿上の不動産所得は黒字でもキャッシュフロー上では現金が不足して支払い不能な状態に陥ることになります。
この「減価償却額<ローン元金返済額」の状態を「デッドクロス」と言います。デッドクロスの状態が続くと、最悪の場合「黒字倒産」の可能性もあります。デッドクロスを回避するためには、ローン借入額を大きくしない、元金資金が不足しないように内部留保に努めるということが挙げられます。結局はきちんとした事業計画、資金計画と健全経営を推し進めることが最良の策ということになります。途中の回避策としては、ローンの借り換えや繰上げ返済などがあります。
不動産投資における節税効果について見てきましたが、結論としては、確かに節税にはつながるものの、それは副次的な産物であり、効果は限定的です。ですからあまり「節税」を意識しすぎず、資産を運用するという事業本来の姿勢で収益を上げることを目標に、不動産投資に取り組んでいくことをおすすめします。
こんな記事も読まれています
- 不動産のオーナー様向けコンテンツ
- 土地活用方法それぞれの魅力とは
- 不動産のオーナー様向けコンテンツ
- 遠方への転勤時、持ち家は売却か?賃貸か?
- 不動産のオーナー様向けコンテンツ
- 防犯性の高いマンションの投資効果と確認点
- 不動産のオーナー様向けコンテンツ
- 不動産投資で重要な「利回り」を理解しよう
- 不動産のオーナー様向けコンテンツ
- 不動産投資とはどういうものかを知ろう
不動産お役立ち情報
売買物件検索
コンテンツ一覧
不動産お役立ち情報
- 不動産お役立ち情報
- 売却は「売却理由」と「取引の流れ」が大切
- 「賃貸」にはない「持ち家」のメリットとは
- マンションVS一戸建て 選び方の基準は?
- 新築と中古どちらを買う?その違いを知ろう
- 購入物件の希望条件を整理する
- 住宅購入時は希望立地をよく考えよう
- 間取りの考え方を理解して住まいを選ぶ
- 世帯タイプ別の住まい選び
- 購入前に知っておきたい住まいの「階段」
- 「住宅の性能評価」とは
- 住宅資金の前にライフプランを考えよう
- 住まいを買う契約の流れ
- 物件購入の申込み前から売買契約までの流れ
- 物件の最終確認と残代金の精算・引渡し
- マイホームの引渡しから入居までの流れ
- 販売担当者との上手なコミュニケーション術
- 新築物件の内覧会と入居説明会について
- 入居後のトラブルへの対応について
- 住まいの「買いどき」について考えよう
- マイホームはいつ買う?判断する3つの基準
- 20代の住まい購入のポイント
- 30~40代の住まい購入のポイント
- 50~60代の住まい購入のポイント
- 一戸建て購入で大切な土地選び
- 建売住宅と注文住宅の特徴と違いとは?
- 意外に知らない「建築条件付き土地」とは
- 住まい方で違う「二世帯住宅」のタイプとは
- 一戸建ての新生活について
- 大規模?高層?マンションのタイプを知ろう
- 一戸建て感覚で住めるマンションとは
- 魅力的なマンションの共用施設・サービス
- マンションの新生活について
- 注目の「リノベーション物件」とは
- 理想への近道は「中古+リノベーション」
- 「建物状況調査(インスペクション)」とは
- 資金計画を考えよう! 諸費用も忘れずに
- 年収、ローン…家の購入予算はどう決める?
- 住宅購入時に「頭金」はどのくらい必要か
- 予算よりも高い物件は買える?その方法は?
- 住宅購入に必要な初期費用とは
- ローン以外に住まい購入後にかかる費用は
- 住宅ローンを利用するメリットについて
- 住宅ローンにはどんな種類がある?
- 住宅ローンの金利タイプとは
- 住宅ローンの返済方法について
- 住宅ローンの返済期間はどう考える
- 住宅ローンの審査基準ってどういうもの?
- 住宅ローンのボーナス返済とは
- 住宅ローンの申込みから融資実行までの流れ
- 返済で失敗しない適正な住宅ローンの組み方
- 「フラット35」について
- 住宅ローン返済を楽にする「繰上げ返済」
- 共働き世帯のための住宅ローンとは
- 住宅ローンの借り換えについて
- 家を買い替える強い味方「買い替えローン」
- 購入時に考えるべき「住まいの将来性」とは
- 購入時に考えるべき住まいの「資産価値」
- 一戸建て見学時の留意点
- マンション見学時の留意点
- 物件以外にも重要な現地確認とは
- 購入申込みは何をする?留意点は?
- 売買契約時の留意点とは
- 「重要事項説明」と注意点について
- 不動産登記手続きを知っておこう
- 副業としての不動産投資を考える
- 不動産投資とはどういうものかを知ろう
- 投資物件の種目ごとのメリット・デメリット
- 不動産投資で重要な「利回り」を理解しよう
- オーナーチェンジ物件での投資とは
- 不動産投資の節税効果とは
- 不動産投資のリスクを減らす分散投資とは
- 不動産投資の概要~目的に合った投資を~
- マンション投資で重要な「管理状況」とは
- 防犯性の高いマンションの投資効果と確認点
- 遠方への転勤時、持ち家は売却か?賃貸か?
- なぜ土地活用が必要なのか
- 土地活用方法それぞれの魅力とは
- 不動産投資の必要経費と確定申告について
- 賃貸経営でのランニングコストについて
- 「不動産投資ローン」を知ろう
- 賃貸経営で必要な「修繕」について考えよう
- 「リバースモーゲージ」とはどんなもの?
- 空室対策の基本ポイント
- 賃貸経営で発生するトラブル・苦情への対応
- 「家賃滞納」時にオーナーはどう対応するか
- 「家賃保証会社」とはどういうもの?
- 退去時の原状回復義務と敷金返還について
- 所有物件の「付加価値」を高めるリフォーム
- ライバル物件に差をつけるリフォーム活用法
- 賃貸物件入居者のプチリフォームについて
- 賃貸管理サービスについて
- 賃貸管理はプロに任せるのが安心な理由
- 住まいを貸す契約の流れ
- 空き家を相続したらどうすればいい?
- 複数の相続人での不動産相続について
- 実家を売却する場合、相続前後でどう違う?
- 不動産のみを相続した場合の相続税について
- 不動産の購入が相続税対策に有効な理由
- 相続した不動産の名義変更について
- 起業の形は法人設立と個人事業主のどっち?
- 店舗開業の手順 コンセプト固め~開店まで
- 「店舗コンセプト」が重要な理由と設定方法
- 店舗開業成功のカギ!事業計画書の作り方
- 商圏調査の基本とは?長く続けるお店づくり
- 貸店舗物件の種類・特徴を知ろう
- 事業用賃貸物件と居住用賃貸物件はどう違う
- 店舗経営に伴うリスクと備えについて
- 店舗物件の「二度の引渡し」とは
- 事業主が知っておくべき店舗の内装制限とは
- フランチャイズという起業の選択肢を考える
- リースバック方式での新規店舗開業について
- 個人開業で知っておくべき確定申告について
- 「商店会」などの団体について
- 店舗開業時にかかる費用には何がある?
- 開業資金の準備・調達について
- 「開業費」「創立費」の取り扱いと節税効果
- 事業用不動産賃貸借での「権利金」について
- 入居する店舗はどう選ぶか
- 失敗しない「出店場所選び」をするために
- 事業の成否を左右する出店立地について
- 居抜き物件で開業するメリット・デメリット
- スケルトン物件を選ぶメリット・デメリット
- 「空中店舗」での集客を考える
- 店舗開業に必要な手続き・資格について
- 「飲食店営業許可」と申請手続きについて
- 深夜営業するときの届け出と注意すべきこと
- 店舗の賃貸借契約時の留意点
- 失敗しないための店舗デザインの考え方
- 店舗レイアウトを考えよう
- 店舗内外装デザインから施工の依頼について
- 店舗施工でまず重要な見積もりとその見方
- 店舗施工で失敗しない依頼先選定時の注意点
- バリアフリーを考えた店舗づくりについて
- 店舗の外装について知っておくべきこと
- アパートとマンション、どちらがいいの?
- タウンハウスとテラスハウスはどんなもの?
- 賃貸で一戸建てに住むという選択肢
- 住みたい物件の希望条件を整理しよう
- もう迷わない!候補物件の絞り方・選び方
- 賃貸住み替え、物件を絞り込む3ステップ
- 希望の立地条件を考える
- 住み心地を左右する住まいの設備・仕様
- 気になるセキュリティー対策を確認しよう
- インターネット環境は事前に確認しよう
- 南向き以外も魅力!方角選びのヒント
- アパート・マンションの管理形態を知ろう
- 子育て世帯の賃貸物件の選び方
- ペットと暮らすための部屋選び
- 住む期間に合わせた物件選びをしよう
- 住まい選び~駅から離れた物件について~
- 検討の価値あり!女性専用物件とは
- 「家具・家電付き物件」を借りるという選択
- 家賃月額予算は全体支出をイメージしよう
- 家賃の上限はどれくらい?考慮すべきは何?
- 学生一人暮らしの家賃上限はどう考える
- 家賃の相場を調べよう
- 賃貸物件の管理費・共益費って何?
- 賃貸住宅の初期費用には何がある?
- 敷金・礼金・更新料についてきちんと知ろう
- 引越し費用について考えよう
- 新生活で必要なものを予算内でそろえるには
- 不動産会社に相談・訪問するときのポイント
- 安心して不動産会社に行くために
- 物件内見の準備と注意点について
- 内見時のチェックポイント
- 内見での室内・建物周りのチェックポイント
- 快適な暮らしに不可欠な周辺環境をチェック
- 住まいを借りる契約の流れ
- 住みたい物件を決めたら入居申込みをしよう
- 入居審査ってどういうもの?
- 賃貸借契約時に必要な書類とお金について
- 契約前の「重要事項説明」について
- 住まいの賃貸借契約で確認しておくべきこと
- 「家賃保証会社」の利用とはどういうものか
- 賃貸物件の借主側からの中途解約について
- 退去時の原状回復と敷金について
- 引越し会社の選び方
- 引越し準備と当日の流れ
- 引越し前に新居の掃除と原状確認をしよう
- 効率的に引越し当日をこなすための注意点
- 引越し時のチェックポイント
- 引越しのときのゴミはどうやって処分する?
- 不用品・大きなゴミの処分について
- 役所への届け出など新生活に必要な手続き
- 引越し直後から快適に暮らすために
- 間取り図を見て新生活をイメージしよう
- 快適に暮らすために居住ルールを確認しよう
- 近隣へのあいさつで安心・円滑なお付き合い
- 町内会・自治会は加入必須?メリットは?